Что делать, если здание, которое вы собираетесь купить, расположено на нескольких земельных участках? Разберем на конкретных ситуациях их возможные решения.
Ситуация 1. Собственник здания и земельных участков один и тот же.
По договору купли-продажи здания покупателю с правом на здание передаются права на занятый этим зданием земельный участок ГК РФ (ст. 552) и ЗК РФ (ст. 35).
Если земля в аренде у собственника здания, покупатель здания приобретает право пользования землей на тех же условиях, что и продавец здания. Переход прав происходит автоматически, без согласия собственника земли.
Ситуация 2. На земле, кроме здания собственника земли, расположены и иные объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам.
Стоит подумать о предварительном разделе земельного участка либо собственники зданий могут приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).
Ситуация 3. Земельные участки находятся в публичной собственности.
Основной риск – предъявление собственником земли требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование землей.
Необходимо оформить права на земельные участки (лучше продавцом), а уже после — покупка.
Ситуация 4. Здание частично расположено на участках, принадлежащих собственнику и иному лицу.
Риск №1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, т.е. не вправе продавать — сделка ничтожная (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).
Риск №2. Предъявление требований о приведении самовольной постройки к изначальному состоянию или о сносе.
Выход. Владелец самовольной постройки признает на нее право в судебном порядке, что крайне проблемно.
Ситуация 5: Здание частично расположено на участке, находящемся в публичной собственности.
Выход: получить права на земельный участок без торгов, если объект был возведен на земельных участках законным образом (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).